Kann ich meine Miete von den Erben einfordern?

1. Ausgangssituation: Keine Miete von den Erben erhalten

• Vermieter (V) und Mieter (M) haben einen gültigen Mietvertrag.

• Die monatliche Miete beträgt 1.000 €.

• Mieter (M) verstirbt.

• F und T sind die Erben von M zu je 50 % und bilden eine Erbengemeinschaft.

  
  

Zentrale Frage: Kann der Vermieter (V) die volle ausstehende Miete von nur einem der Erben, beispielsweise T, verlangen?

Antwort vorab: Ja, das ist grundsätzlich möglich, jedoch mit einer wichtigen Einschränkung, die der Erbe geltend machen kann.

2. Die rechtlichen Details

a) Fortbestand des Anspruchs und Übergang auf die Erben

Der ursprüngliche Anspruch des Vermieters V auf Mietzahlung in Höhe von 1.000 € pro Monat ergibt sich aus dem Mietvertrag in Verbindung mit § 535 Abs. 2 BGB.

Mit dem Tod des Mieters M erlischt dieser Anspruch nicht. Stattdessen geht das gesamte Vermögen des M, einschließlich aller Rechte und Pflichten (also auch der Mietschulden), auf die Erben über. Diesen Grundsatz der Gesamtrechtsnachfolge regelt § 1922 BGB.

• Ergebnis: Der Mietvertrag besteht mit der Erbengemeinschaft (F und T) fort. Die Pflicht zur Mietzahlung geht auf die Erbengemeinschaft als neue Vertragspartnerin über.

  
  

b) Die Haftung der Miterben als Gesamtschuldner

Da F und T eine Erbengemeinschaft bilden, haften sie für die Schulden des Nachlasses (sogenannte Nachlassverbindlichkeiten) gemeinsam. Das Gesetz regelt in § 2058 BGB, dass Miterben als Gesamtschuldner haften.

Die gesamtschuldnerische Haftung ist in § 421 BGB genauer definiert und bedeutet für den Gläubiger (hier den Vermieter V):

• V kann die gesamte Leistung (z. B. 1.000 € Miete) nach seinem Belieben von jedem einzelnen Miterben (also von F oder von T) ganz oder teilweise fordern.

• Er muss sich nicht damit zufriedengeben, von T nur deren Erbanteil von 50 % (also 500 €) zu verlangen. V kann von T die vollen 1.000 € fordern.

• Die Erben untereinander müssen dann intern für einen Ausgleich sorgen. Das ist jedoch nicht das Problem des Vermieters.

• Ergebnis: V hat einen Anspruch gegen T auf Zahlung der vollen Miete.

3. Wichtige Einschränkung: Die Haftungsbeschränkung der Erben

Obwohl T grundsätzlich auf die volle Miete haftet, hat sie eine wichtige Verteidigungsmöglichkeit, solange der Nachlass noch nicht geteilt ist.

a) Die Einrede des ungeteilten Nachlasses (§ 2059 BGB)

Nach § 2059 Abs. 1 BGB kann jeder Miterbe die Begleichung von Nachlassschulden aus seinem eigenen, privaten Vermögen verweigern, solange der Nachlass noch nicht unter den Erben aufgeteilt wurde.

• Was bedeutet das praktisch? Wenn V die T auf Zahlung der Miete verklagt, kann T im Prozess die sogenannte "Einrede der beschränkten Erbenhaftung" erheben.

  
  

• Folge: Dies führt nicht zur Abweisung der Klage. V bekommt ein Urteil, mit dem er seinen Anspruch durchsetzen kann. Allerdings wird im Urteil vermerkt, dass die Haftung der T auf den Nachlass beschränkt ist (Haftungsvorbehalt nach § 780 ZPO).

  
  

b) Haftung nach der Teilung des Nachlasses

Sobald der Nachlass unter den Erben aufgeteilt ist, entfällt diese Schutzwirkung. Der Erbe haftet dann auch mit seinem Privatvermögen.